Китайская барахолка

Откровения руководителя строительной компании о московском рынке недвижимости

Генеральный директор строительной компании, уже около 10 лет возводящей дома в Москве, легко согласился на интервью. «Наболело, — пояснил он. — На столичный рынок недвижимости существует два взгляда. Первый — правительства города, в духе соцреализма. Второй — всяких „несогласных“, рисующих нас бандитами». Имя свое строитель решил оставить в секрете — он ведь собирается и дальше работать на своем поприще.

— С 2000-го по 2007 год цены на квартиры в Москве поднялись в шесть раз, тогда как средний доход москвича за это время увеличился только в 3 раза. Семь лет назад собственное жилье для большинства москвичей казалось роскошью, а сегодня, выходит, для них оно уже даже не роскошь, а недостижимая мечта? Что является главной причиной такого резкого роста цен?
— Главная причина — низкая «стартовая площадка» рынка жилья в Москве (а в провинции тем более). Большинство населения к началу девяностых проживало в очень плохих условиях: в среднем на одного человека приходилось 17 кв. м при европейских 30 кв. м и американо-канадских 40-45. И даже если это была отдельная квартира, то в панельном доме. Что такое панельный дом? Изначально этот тип домостроения придумали французы в начале пятидесятых, и стали этим методом делать казармы для колониальных войск в Алжире. Это не секрет, нормативный срок жизни «хрущевок» — 20-25 лет, панельных «брежневок» — 35-40 лет. Таким образом, к началу девяностых «хрущевки» совсем обветшали. К началу двухтысячных надо было бы сносить и брежневскую панель. Вы же знаете, какими были первые инициативы новых режимов в Восточной Европе в начале девяностых? Они прекратили панельное домостроение как унижающее человеческое достоинство.

В начале-середине девяностых у какой-то части населения появились деньги. Сначала эти люди купили себе малиновые пиджаки, ролексы и мерседесы. А потом захотели иметь жилье по европейским стандартам — малоквартирные дома с высокими потолками, с подземными гаражами, с инфраструктурой. И на эту аудиторию стал работать элитный сегмент строительного рынка, возникли все эти дома на Остоженке, вокруг Арбата.

Но вместе с тем сохранялся монстр по имени «Строительный комплекс Москвы», который безостановочно по сей день продолжает клепать панельные кварталы. До 2006 года на панельное домостроение приходилось около 2,5 млн кв. м квартир из ежегодно возводимых 4,5 млн кв. м. Однако из этих 2,5 млн кв. м около 2 млн расходится по социальным программам правительства — очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхого жилья, военным, молодым семьям и т. д.

В итоге мы имеем примерно 300 тыс. кв. м для очень богатых людей, эти метры фактически вне рынка, и около 2 млн кв. м выбрасывается ежегодно на рынок. Но что такое 2 млн кв. м — это примерно 25-30 тыс. квартир ежегодно. На 3,5 миллиона московских семей. То есть 1 квартира на 125 семей. В европейских городах 1 новая квартира или дом приходится где-то на 50 семей, в США — на 30-40 семей. Фактически рынок недвижимости в Москве дефицитен, на этом дефиците и играют строительные компании. Зачем продавать жилье по 3 тысячи долларов за метр, когда люди с радостью покупают его по 6 тысяч.

— Есть ведь еще и вторичный рынок. На нем ежегодно обращается, согласно статистике, около 75-80 тыс. квартир.
— Это «круговорот вещества в природе». 80-90% сделок на вторичном рынке — это так называемая «альтернатива». Когда трешка меняется на две однушки или наоборот. Увеличению метража на душу населения это не способствует. Как в начале девяностых в Москве приходилось 17 кв. м на человека, так и в 2007-м эта цифра та же.

— Но глава стройкомплекса Москвы Ресин рапортует о 21 или даже 23 кв. м на человека.
— Столичные чиновники почему-тоисходят из того, что москвичей 8,8 млн. Но даже недавняя перепись населения показала, что горожан — 10,4 млн, а в реальности это число около 12-13 млн.

— Есть вот еще точка зрения, что якобы из-за приезжих растут цены на жилье.
— Приезжие, главным образом, формируют спрос на аренду. Из 3,5 миллионов московских квартир сдаются около 600 тыс., это примерно 1-1,5 млн арендаторов. И не более 5% от общего числа приезжих — это нувориши из регионов, которые покупают в Москве элитные квартиры или квартиры бизнес-класса большой площади стоимостью от 1 млндолларов. Так что, скорее, приезжие формируют ожидания — потенциальный спрос. Но, при скудном рынке квартир, и 2-3 тысячи иногородних семей, которые все же приобретают жилье, вносят «вклад» в раздувание спроса.

— Московское правительство возлагает большие надежды на ипотеку. Чиновники утверждают, что это реальный путь улучшения жилищной ситуации.
— Количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого почему-то никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 10-12 тыс. квартир на первичном и вторичном рынках. И это один из факторов, толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с такой маниакальной настойчивостью и популяризирует этот сегмент рынка — с начала этого года цены расти перестали, но ипотека дает им шанс снова разогнаться.

— Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.
— Тут все сложнее. Строители и риэлторы — это вторично, первично — правительство Москвы. Де-юре большинство строительных компаний не связано с муниципальными властями, лишь в некоторых из них есть доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.

Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников.

Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр — тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн долларов, на окраинах — около 5 млн. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру — больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома они имеют 1-1,5 млн долларов за ускорение согласований, прохождение комиссий и пр. Строителей обирает вообще вся бизнес-вертикаль города — энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс — это дойная корова, и правительство Москвы, если смотреть с его колокольни, правильно поступает — корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.

— Но и строители внакладе не остаются.
— Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника, прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7% от прибыли, все остальное он пускает в оборот — в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.

— Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?
— Цены не просто не растут — они падают. Но дешевеет некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека не помогает — банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска — того гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места — ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.

— В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?
— Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.

В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно квартиру в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не послали в Кондопогу или вообще на улицу не выселили. Люди у нас привыкли радоваться малому.

— Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?
— В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего класса в западном понимании — от 100 тыс. долларов в год на семью, это еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50% за год. Эти люди, пусть туго затянув пояса, но все же могут приобрести жилье. Другое дело — что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.

— А какие районы перспективные, как вы считаете?
— ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад — застройщики пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.

— И средний класс хочет поселиться именно там?
— Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры небольшого метража (100-150 кв. м) покупаются в первую очередь, они в дефиците. А зачем семье среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн.? Им нужны максимум 70 кв. м стоимостью 450-500 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.

— Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?
— Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать — в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.

— Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?
— Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров — а в городе уже негде, здесь возможна только точечная застройка.

Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.

Тяжелее всего приезжим — большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного дохода.

— Мы подошли к прогнозам. Что будет с рынком недвижимости лет через пять?
— Продолжится процесс формирования гетто, разрастется жилой пояс вокруг МКАД со стороны области. В самой Москве будет строиться только дорогое жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум 6-7 тыс. долларов за кв. м, в жилых домах-башнях бизнес-класса цены будут начинаться от 12-15 тыс. за кв. м, элитное жилье вплотную подойдет по ценам к лондонским — 40-50 тыс. долларов за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно старых москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи с доходами ниже 50 тыс. в месяц и без заначки в виде родительской недвижимости будут переезжать в область или вообще в регионы и заграницу. Неимущие слои будет изыматься из города административными методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять им бесплатное жилье в Подмосковье.

При этом какая бы власть ни пришла в Москву, ситуацию не изменить, это естественный ход городской истории. Тем более что и новым чиновникам тоже захочется сладко кушать — а кто их накормит вдоволь и вкусно, кроме строителей?

Версия для печати